Das Erbbaurecht nach der ErbbRVO

Gesetzlicher Inhalt des Erbbaurechts:

Das Erbbaurecht ist das vererbliche und veräußerliche Recht, ein Bauwerk auf fremden Grund zu haben. Das Erbbaurecht als dingliches Recht an einem
Grundstück entsteht in dem Augenblick, in dem es in Abteilung 2 des Grundbuches für das Grundstück an erster Rangstelle eingetragen und für das Erbbaurecht ein besonderes Ebbaugrundbuch angelegt worden ist.

Grundstück im Ganzen:

Ein Erbbaurecht kann nur an einem Grundstück im Ganzen bestellt werden, nicht an einem realen Teil des Grundstücks. Sollte nur ein Teil der Parzelle Belastungsgegenstand sein, so bedarf es zunächst ihre Vermessung sowie der Buchung als selbstständiger Parzelle im Grundbuch ( §71 GBO).

Erbbauberechtigter:

Inhaber des Erbbaurechts kann jede natürliche oder juristische Person sein, es kann einzelnen oder Personenmehrheiten zustehen. Hier gilt nichts anderes als bei Grundstücken.
Nach allgemeiner Auffassung kann ein Grundstückseigentümer ein Erbbaurecht
auch zu seinen eigenen Gunsten bestellen. Man spricht dann von einem Eigentümererbbauchrecht.

Bauwerk:

Unter Bauwerk ist ein unter Verwendung von Arbeit und Material in Verbindung
mit dem Erdboden hergestellte Sache zu verstehen.
Als Bauwerk im Sinne der ErbbRVO (§1) hat die Rechtssprechung außer
Gebäuden auch Brücken, Gleisanlagen, befestigte Straßen, Kanalisations-
anlagen, die Träger einer Seilbahn, Leitungsmasten, Fluchtlichtanlagen, etc.
angesehen.
Diese Bauwerke können sich über, auch unter der Oberfläche des Grundstücks
befinden.

Eigentumserwerb:

Gemäß § 12 ErbbRVO gilt das aufgrund des Erbbaurechts errichtete Bauwerk
als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts, der Erbbauberechtigte wird also kraft Gesetzes Eigentümer des Bauwerks.

Veräußerlichkeit, Vererblichkeit:

Gemäß § 11 ErbbRVO ist das Erbbaurecht veräußerlich und vererblich. Diese
Verfügbarkeit ist das Wesensmerkmal des Erbbaurechts.
Unter Veräußerlichkeit versteht das ErbbRVO die dingliche Übertragung des
Erbbaurechts an eine dritte Person.
Hierzu bedarf es gemäß § 11 ErbbRVO in Verbindung mit § 873 BGB der Einigung des Veräußerers und des Erwerbers über den Übergang des Rechts sowie der Eintragung des Rechtwechsels im Erbbaugrundbuch.
Kann das Recht zur Veräußerung des Erbbaurechts auch nicht völlig ausgeschlossen werden, so sind gewisse Verfügungsbeschränkungen doch zulässig. Die ErbbRVO selbst bietet in den §§ 5-8 Möglichkeiten einer Beschränkung an.
Die Bestellung eines Erbbaurechts auf die Dauer des Lebens des Erbbauberechtigten ist unzulässig. Zulässig soll dagegen sein, das Erlöschen
des Erbbaurechts an den Tod des Bestellers (Grundstückeigentümers) zu
knüpfen
Vertraglicher Inhalt des Erbbaurechts sollen die Paragraphen §§ 2 - 9 ErbbRVO sein.

Beendigung des Erbbaurechts:

Aufhebung, § 26 ErbbRVO:

Das Erbbaurecht endet durch die Aufhebung oder durch Zeitablauf
Die Parteien können eine Vereinbarung begründen, sie können es auch jederzeit
wieder durch Vereinbarung aufheben.
Dagegen kann ein Erbbaurecht nicht durch einseitigen Verzicht des Erbbau-
berechtigten aufgegeben werden, da § 11 Satz 1 ErbbRVO die Anwendung
des § 928 BGB ausdrücklich ausschließt. Gemäß § 875 BGB bedarf es zur Aufhebung des Erbbaurechts der Erklärung des Erbbauberechtigten, daß er das Recht aufgebe.
Die Aufhebung bedarf der Form des § 313 BGB, d.h. der notariellen Form.
Sowie sich die Parteien über die Aufhebung des Rechts vor Zeitablauf nach ihrem
freien Ermessen einigen, unterliegen sauch die Vereinbarungen über eine
Entschädigung des Erbbauberechtigten für ads von ihm errichtete und nun in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergebende Bauwerk dem freien Willen
der Parteien.

Zeitablauf, § 27 ErbRVO:

Ist das Erbbaurecht auf die Dauer einer im Erbbauvertrag vereinbarten Zeitdauer bestellt, wie dies in aller Regel geschieht, so erlischt durch Zeitablauf von selbst, ohne daß es einer Aufhebung oder Verzichtserklärung bedarf.
Das Grundbuch wird dadurch unrichtig. Das Erbbaurecht ist daher auf Antrag des
Grundbucheigentümers oder des Erbbauberechtigten (§ 13 GBO) zu löschen, das
Erbbaugrundbuch zu schließen.
Gemäß § 27 ErbbRVO hat der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten, wenn das Erbbaurecht durch Zeitablauf erlischt.

Wohnungserbbauecht:

§ 30 WEG gestattet es, daß Erbbauberechtigte, denen das Erbbaurecht gemeinschaftlich zusteht, gemäß § 3 WEG, bzw. daß ein Erbbauberechtigter, dem das Erbbaurecht allein zusteht, gem. § 8 WEG Wohnungs- und Teierbbaurechte
in der Weise begründen, daß jeweils quotenmäßige Bruchteile am Erbbaurecht
in der Weise beschränkt werden, daß mit jedem Mitberechtigungsanteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem aufgrund des Erbbaurechts errichteten
oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt wird.
Für jeden Anteil wird dann vom Grundbuchamt von Amts wegen ein besonderes
Erbbaugrundbuch angelegt.
Der Erbbauberechtigte kann sein Erbbaurecht durch Vorratsteilung in Wohnungs-
und Teierbbaurechte umwandeln, ohne daß er dazu nach dem Gesetz der Zustimmung des Grundstückseigentümers als solchem oder als Erbbauzins-
berechtigten bedarf.
Steht ein Erbbaurecht mehreren gemeinschaftlich nach Bruchteilen zu, kommt es
darauf an, ob sie das Erbbaurecht in der Weise in Wohnungs- und Teilerbbau-
rechte aufteilen wollen, daß ihr Gemeinschaftsverhältnis sich an jedem einzelnen
der neu gebildeten Einheiten fortsetzt (Vorratsteilung § 8 WEG), dann genügt es,
wenn sie eine entsprechende Teilungserklärung entsprechend den Erfordernissen
des WEG schriftlich festlegen und lediglich ihre Unterschrift im Hinblick auf § 29 GBO öffentlich beglaubigen lassen ( § 8 WEG), daß gleiche gilt wenn Erbbau-
berechtigte eine Einzelperson ist.
Mit der Eintragung im Grundbuch, d.h. mit der Anlage der Wohnungs- und
Teilerbbaugrundbücher, wird die Teilungs- und Gemeinschaftsordnung nach dem
WEG verdinglicht, sie werden Inhalt der Grundbücher und gehen auf jeden Sonder-
rechtsnachfolger über (§ 10 WEG)
Es kann nach herschender Ansicht ein einheitliches Erbbaurecht auch zu Lasten mehrerer Grundstücke desselben und verschiedener Eigentümer bestellt werden.
Wird das (Gesamt-) Erbbaurecht in Wohnungs- und Teilerbbaurechte aufgeteilt,
so widerspricht dies nicht dem Verbot des § 1 Absatz 4 WEG, da diese Rechte
gerade nicht an dem Grundstück, sondern im Rahmen des zulässigen Gesamt-
erbbaurechts begründet werden.