Sachwertermittlung
Das Sachwertverfahren ist in § 21 - 25 Wert V gesetzlich geregelt. Der Sachwert setzt sich zusammen aus Bodenwert und Sachwert der baulichen Anlagen. Der Wert baulichen Anlagen (Gebäude und baulichen Außenanlagen) wird im Sachwertverfahren auf der Grundlage von Herstellungswerten ermittelt.
Normalherstellungskosten:
Zur Ermittlung des Herstellungswerts der Gebäude sind die gewöhnlichen Herstellungskosten je Raum- oder Flächeneinheit mit der Anzahl der entsprechenden Raum- und Flächen der Gebäude zu vervielfältigen. Zu den Normalherstellungskosten gehören auch die Baunebenkosten, insbesondere Kosten für Planung, Baudurchführung, behördlichen Prüfungen und Genehmigungen und die erforderliche Finanzierung: Die Normalherstellungskosten sind nach Erfahrungssätzen anzu- setzen, sie sind erforderlichenfalls mit Hilfe geeigneter Baupreisindex- reihen auf die Preisverhältnisse am Wertermittlungsstichtag umzurechnen.
Wertminderung wegen Alters:
Die Wertminderung wegen Alters bestimmt sich nach dem Verhältniss der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen, sie ist in Prozent (%) auszudrücken. Bei der Bestimmung der Wertminderung kann je nach Art und Nutzung der baulichen Anlagen von einer gleichmäßigen oder vo einer mit zunehmenden Alter sich verändernden Wertminderung ausgegangen werden. Ist die bei ordnungsmäßigem Gebrauch übliche Gesamtnutzdauer der baulichen Anlagen durch Instandsetzung oder Modernisierungen ver- längert worden oder haben unterlassene Instandhaltung zu einer Ver- kürzung der Restnutzungsdauer geführt, soll der Bestimmung der Wertminderung wegen Alters die geänderten Restnutzunsdauer und die für die baulichen Anlagen übliche Gesamtnutzungsdauer zugrunde gelegt werden.
Werminderung wegen Baumängel und Bauschäden:
Die Wertminderung wegen Baumängel und Bauschäden ist nach Erfahrungssätzen oder auf der Grundlage der für die Beseitigung am Wertermittlungsstichtag erforderlichen Kosten zu bestimmen, soweit sie nicht bei der Ermittlung der Herstellungskosten oder Wert minderung wegen Alters bereits berücksichtigt wurden.
Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände:
Sonstige nach der Ermittlung der Herstellungswerts, Wertminderung wegen wegen Alters und Wertminderung wegen Baumängel und Bauschäden, bisher noch nicht erfaßte den Wert beeinflussende Umstände, insbesondere Umstände, insbesondere eine wirtschaftliche Überalterung, ein über- durchschnittlicher Erhaltungszustand und ein erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der maßgeblichen Nutzung, sind durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen.
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